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核實課稅4
美商中原聯行 106 台北市忠孝東路4段2號5樓
陽明山別墅愈老愈值錢,最新實價登錄顯示,莊頂路「柏園山莊」一間屋齡43年透天別墅以2.1億交易,對比前手屋主2016年前以1.14億元取得,持有四年增值八成、大賺9,612萬,堪稱近年轉手最賺老屋。這間位於陽明山保護區的兩層樓別墅,地坪354.2坪、建坪146.1坪,四年內轉手增值近倍,以最新交易的每地坪單價計算,每地坪59萬元。謄本顯示前手為和盟投資、新買主為奇新投資,兩家公司則登記於同一地址。該交易也是「柏園山莊」第一筆總價突破2億元的交易,根據售屋網站資料,鄰近待售的老別墅開價多在0.88~2.88億元間,房仲業者推估,該屋地坪較大、裝修拉皮後轉手,及可能熟識友人間交易等因素,都大幅拉高售價。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「柏園山莊」是陽明山資深別墅社區,1977年完工,約有60棟兩層樓別墅,不少戶數庭院還有泳池,吸引不少高官或富豪自住或當度假別墅,雖然屋齡高,但多數經過裝修整理,甚至有設計公司以翻新柏園山莊老屋做為設計代表作,也讓老別墅有了新身價。 此外,「柏園山莊」今年也有租金實價登錄,租金漲幅也相當可觀,今年6月142.8建坪別墅租金20萬,比起2014年同一戶租金14.6萬元還高出近四成。陽明山老別墅由於擁有特定富豪客層、外商承租,租金行情不亞於天母新豪宅,實價顯示,陽明山上中庸一路一間屋齡52年老別墅,去年底出租租金達35萬元;仰德大道三段巷內一間48年老別墅,去年底出租租金達27萬元;建業路一間屋齡31年別墅,今年2月租金實價亦達23.5萬元。 http://www.chateauhouse.com.tw/hot_375748.html 陽明山40年老別墅 轉手賺近億 2021-03-30 2022-03-30
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核實認定課 雙北豪宅交易嚇跌
 
3套豪宅稅算算看
3套豪宅稅算算看

雙北市5年內買賣的豪宅新成屋被國稅局鎖定,變相以「核實認定」方式來進行實價課稅,對豪宅市場已造成嚴重衝擊。業者透露,今年1月公布的新制豪宅稅,其實影響不如預期大,但核實認定卻對豪宅極具殺傷力。

以出售1間總價3億的「仁愛帝寶」為例,核實認定所課的稅,是新制豪宅稅的4倍之多,對豪宅市場交易已產生嚇阻效用。

財政部為打擊炒房,在今年1月23日宣布,針對雙北市超過8,000萬的豪宅、其他縣市超過5,000萬的豪宅,出售但未能舉證成本者,將改按房屋售價扣除土地價值的15%計算售屋所得,並具以課稅,此項措施將於103年5月開始適用,也就是所謂的「新制豪宅稅」。

大師房屋董座陳建慶指出,新制與舊制相較,應納稅額其實差異不大,舉例來說,若98年以1億購入北市「仁愛帝寶」,103年以3億售出,以此處房地比(房屋與土地價值比)25:75計算,房屋售價為7,500萬(3億x25%=7,500萬)。

當以新制豪宅稅計算,若賣家未舉證買入成本,國稅局將直接以房屋售價7,500萬乘上15%,財產交易所得額為1,125萬,今年5月報稅時,要將1,125萬元所得併入綜合所得課稅,按40%稅率計稅,其售屋獲利應納所得稅是450萬。

若以舊制計算,將以房屋評定現值(估計約1,900萬)乘上48%稅率,財產交易所得額為912萬,報稅時按40%稅率計稅,應納所得稅是364.8萬。

陳建慶表示,在2012年實價登錄上路後,由於買賣登記資料陸續揭露,國稅局自去年起針對雙北市指標性個案,以核實認定進行查稅。

以上述「仁愛帝寶」為例,在能提出買賣成交資料情況下,國稅局核實認定以3億扣除成本1.2億(買進1億元,移轉費用包括仲介費、契稅、代書費等粗估2千萬)後,再乘上25%房地比,財產交易所得額即變為4,500萬,報稅時按40%稅率計稅,應納所得稅即高達1,800萬。

他指出,目前雙北市5年內可查得交易資料的豪宅案,國稅局幾乎都採核實認定方式查稅,對豪宅本身來說,早就是變相的實價課稅。