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今年北市十大豪宅出爐 4
美商中原聯行 106 台北市忠孝東路4段2號5樓
陽明山別墅愈老愈值錢,最新實價登錄顯示,莊頂路「柏園山莊」一間屋齡43年透天別墅以2.1億交易,對比前手屋主2016年前以1.14億元取得,持有四年增值八成、大賺9,612萬,堪稱近年轉手最賺老屋。這間位於陽明山保護區的兩層樓別墅,地坪354.2坪、建坪146.1坪,四年內轉手增值近倍,以最新交易的每地坪單價計算,每地坪59萬元。謄本顯示前手為和盟投資、新買主為奇新投資,兩家公司則登記於同一地址。該交易也是「柏園山莊」第一筆總價突破2億元的交易,根據售屋網站資料,鄰近待售的老別墅開價多在0.88~2.88億元間,房仲業者推估,該屋地坪較大、裝修拉皮後轉手,及可能熟識友人間交易等因素,都大幅拉高售價。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「柏園山莊」是陽明山資深別墅社區,1977年完工,約有60棟兩層樓別墅,不少戶數庭院還有泳池,吸引不少高官或富豪自住或當度假別墅,雖然屋齡高,但多數經過裝修整理,甚至有設計公司以翻新柏園山莊老屋做為設計代表作,也讓老別墅有了新身價。 此外,「柏園山莊」今年也有租金實價登錄,租金漲幅也相當可觀,今年6月142.8建坪別墅租金20萬,比起2014年同一戶租金14.6萬元還高出近四成。陽明山老別墅由於擁有特定富豪客層、外商承租,租金行情不亞於天母新豪宅,實價顯示,陽明山上中庸一路一間屋齡52年老別墅,去年底出租租金達35萬元;仰德大道三段巷內一間48年老別墅,去年底出租租金達27萬元;建業路一間屋齡31年別墅,今年2月租金實價亦達23.5萬元。 http://www.chateauhouse.com.tw/hot_375748.html 陽明山40年老別墅 轉手賺近億 2021-03-30 2022-03-30
美商中原聯行 106 台北市忠孝東路4段2號5樓 http://www.chateauhouse.com.tw/hot_375748.html
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MoneyDJ新聞 2018-06-21 15:05:55 記者 新聞中心 報導































據住展雜誌統計,目前北市線上銷售中、以及預計於今年開賣的豪宅中,成交價或預估價最高的前十大豪宅案,分別是大安區「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「和平大苑」、中山區「西華富邦」、中正區「松濤苑」、信義區「琢白」、「冠德信義」、「陶朱隱園」、「文心信義」、「皇翔御琚」,以及松山區「華固名鑄」。

住展雜誌指出,在十大豪宅案中,以「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」與「陶朱隱園」預估價最高,均有挑戰300萬/坪的實力,其次是「西華富邦」的290萬/坪,最低是「華固名鑄」,因採取讓利策略,預估最高成交價約210萬/坪至220萬/坪左右。而十大豪宅案總價動輒好幾個億,如果民眾只中一次樂透,恐怕還是買不起。

住展雜誌企研室經理何世昌分析,信義區雖然占了五個名額最多,但因供給量大、買方選擇與比價標的多,所以買家議價具有優勢,所以價格表現較為弱勢。反倒是大安森林公園、大直重劃區與植物園,豪宅案單價已經 超越信義計畫區,讓傳統印象中的最貴區段遭受挑戰。

何世昌進一步指出,即使今年高價新豪宅案輩出,且成交單價可能踩到彭淮南防線,但因現在是買方市場而非多頭市場,過去豪宅案對周邊房價造成的「漣漪效應」、「跟漲效應」都不至於出現;預估豪宅成交價即使出現天價,也只是演獨角戲,而無法雞犬升天。

綜觀北市十大豪宅的預估價格暨其該案資訊,住展雜誌指出,「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」:位在大安森林公園第一排,基地逾二千坪,建築設計由普立茲克獎大師理查‧羅傑斯操刀,室內設計由英國巨匠凱莉‧霍彭規劃,無論基地規模 與建築團隊都比周邊豪宅更上一階。該案還提供英式管家服務團隊,住戶可享受二十四小時、全年無休的客製化服務。該案高樓層預估成交單價已達260萬至280萬/坪,頂樓有挑戰300萬的實力。

「陶朱隱園」:高樓層植樹、旋轉式外觀、隔震建築,諸多罕見設計,是本案最大的賣點,而業者號稱每戶總價十億以上。不過,嶄新的建築設計,既是賣點、也是缺點,這將挑戰富豪的接受度,客源可能受到侷限。由於產品太過特殊,很難用傳統估價方法估價。一般認為,該案成單價應有機會達到300萬,但如何說服更多客戶買單,則是後續銷售關鍵。

「西華富邦」:此案總銷500億元,與「元利信義聯勤」並列全台總銷金額最大的建案。由於萬豪酒店提供的俱樂部公設風評不錯,且交屋後富人群聚效應成型,再加上業者堅持價格,近期成交價幾乎沒跌多少。另,此案樓層價差、面河戶與面山戶價差都較大。近期26樓面河戶成交單價約215-217萬、32樓面河戶成交單價約257萬,依此推算,42樓頂樓戶成交單價應可達290萬,與多年前的成交水準差不多。

「松濤苑」:以潤泰自豪的營造品質打造而成的豪宅,面植物園,每戶都備有防災避難室,每層樓板最厚處達30公分。偏高的營造成本,也反應在售價上。 以植物園周邊來說,高端住宅成交單價只有百餘萬,但此案成交單價卻高達250萬至270萬/坪。銷售情況顯示,業者寧願賣得慢,也要堅守價格不放。「琢白」:這是白派建築大師理查.麥爾,在台灣設計的第一棟住宅建物,白色外觀在信義計畫內顯得特別而搶眼。因業者呼應市場趨勢,加入讓利潮流,雖然近期銷售加速,但成交單價壓在220萬以下,而頂樓單價應可站到230萬以上。

「冠德信義」:號稱冠德建設近期最後一件豪宅案,共有B、C、F等三塊基地,樓層分別只有12、16樓,但因正面公園、學校,高度不足的缺點並不嚴重。不過,受到信義區內豪宅案讓利風衝擊,且社區規劃細節的部份尚未對外揭露,暫估頂樓單價約230萬以上。「文心信義」:由台、美、日團隊合作,位於松勇路的豪宅,外觀為石材,走古典主義設計路線,與信義計畫區內其它豪宅案相比,外觀相對平實低調。本案樓層價差小,13樓到19樓的單價差僅十餘萬,預估頂樓戶最高單價約落在220萬至230萬之間。

「和平大苑」:位於和平東、金山南路交叉口,正面台灣師範大學校園;雖然該處並非傳統豪宅群聚地段,但仰賴著建商品牌、義大利設計大師打造的典雅精緻公設、頂樓360度開闊景觀,以及「周董」周杰倫名人光環加持,讓建案名聲大噪。以32樓戶別成交單價約192萬推算,則37、38的樓中樓單價現仍有220萬的水準。

「皇翔御琚」:本案曾是信義區豪宅一哥,擁有獨棟會館、星級俱樂部服務,獨特的地下室日光環景步道,是最大賣點之一,與最高成交單價曾達到290萬。但隨著同區豪宅供給量增加與讓利風影響,估計能夠成交的單價約落在220萬至230萬左右。「華固名鑄」:位於敦北林蔭大道上的豪宅案,建築內、外均由本土設計團隊所打造;雖然公開時面臨房市景氣走弱,但因定價策略正確,且敦北一帶供給量極少,市場反應熱烈,銷售已經過半,最高成交單價估落在210萬至220萬之間。